Решение Конституционного суда: автоматическая индексация аренды нарушает закон или как вернуть деньги за 30 лет

После резонансного решения Конституционного суда Австрии (VfGH) автоматически применяемые повышения арендной платы в рамках так называемых «условий индексации» (Wertsicherungsklauseln) в ряде договоров аренды признаны недействительными. Это решение может затронуть сотни тысяч арендаторов, получивших уведомления о повышении аренды за последние десятилетия.

В чём суть решения?

Как указали судьи, если договор аренды был заключён с использованием типового шаблона (формуляра), где арендатор не имел возможности повлиять на условия, и если арендодатель является юридическим лицом (например, банк, страховая компания, муниципалитет), то автоматическое повышение аренды, не исключённое в первые два месяца, может быть незаконным.

Кто может подать на возврат денег?

Решение суда касается договоров, где:

1. арендодатель — не частное лицо, а организация или государство (например, страховая, банк или город Вена);
2. был использован стандартный договор (форма или шаблон);
3. в договоре есть пункт об индексации, который не исключает повышение аренды в течение первых двух месяцев после подписания.

Если эти условия совпадают — вся индексация может быть признана недействительной. Вот как может выглядеть пункт о Wertsicherungsklausel.

Что делать арендаторам?

По словам председателя Венского объединения арендаторов и депутата от СПÖ Эльке Ханель-Торш, пострадавшим следует в первую очередь обратиться за консультацией — в объединение арендаторов, профсоюзы (Arbeiterkammer), Мieterhilfe города Вены или аналогичные организации. Там помогут проанализировать договор. Следующий шаг — переговоры с арендодателем. Ханель-Торш советует не идти на конфронтацию, а попытаться договориться: «В идеале — часть денег возвращается, а будущие повышения отменяются или ограничиваются».

До 30 лет возврата!

По мнению многих экспертов, претензии на возврат переплаченных сумм могут распространяться на срок до 30 лет — это ещё не окончательно подтверждено в судах, но такой подход считается вероятным. Таким образом, арендаторы, попадающие под указанные критерии, могут добиться возврата значительных сумм и фиксации аренды на более низком уровне в будущем.

Вопросы и ответы: Вернут ли арендаторам деньги?

О каких незаконных пунктах идёт речь?

После коллективных исков со стороны организаций по защите прав потребителей Верховный суд постановил, что многочисленные положения в договорах аренды недействительны. Речь идёт о так называемой индексации — автоматическом повышении арендной платы в зависимости от инфляции и индекса потребительских цен (VPI).

Значит ли это, что всем арендаторам с такой оговоркой вернут деньги?

Нет. Адвокат Оливер Пешель подчёркивает, что «в индивидуальных делах судебная практика может быть иной». Верховный суд вынес своё решение по коллективному иску. В таких делах судьи особенно строги и трактуют спорные пункты в наиболее невыгодной для потребителя форме.

Что означает новое решение Конституционного суда для арендаторов?

На первом этапе — не слишком много. Конституционный суд постановил лишь, что суды имеют право отменять такие пункты. «Любое иное решение стало бы большой неожиданностью», — говорит Пешель. Действительно важными станут решения, ожидаемые летом.

Когда наступит ясность?

Осенью Верховный суд разъяснит, как следует действовать в индивидуальных делах. Вот тогда могут быть приняты действительно судьбоносные решения.

Стоит ли сейчас проверять собственный договор аренды?

Посмотреть — не повредит. Однако без юридической страховки начинать процесс не рекомендуется, поскольку судебная практика в этой сфере весьма нестабильна.

Что собирается изменить правительство?

Во-первых, правительство хочет ограничить возможность ретроспективных требований пятилетним сроком. Во-вторых, планируется создать законодательно закреплённый «индекс индексации», чтобы обеспечить правовую определённость в будущем.

Сергей Сиверцев

По материалам: https://www.heute.at/

Фото: Picturedesk / iStock

Материалы www.austria-today.at содержат оценки исключительно австрийских СМИ и не отражают позицию austria-today.at. Заметили ошибку в статье? Пишите austriatoday@gmx.at