Из города для всех — в город для избранных: как Вена теряет репутацию жилищного рая

Вена долгое время считалась образцом для всего мира в вопросе доступного жилья — благодаря строгому регулированию арендных ставок на старый жилфонд и большому объёму социального жилья, включая муниципальные дома и некоммерческие квартиры (gemeinnützigen Wohnungen).

Однако этот имидж начинает рушиться. Из-за инфляции арендные ставки на старые квартиры резко выросли, а жильё всё чаще становится предметом спекуляций, отмечает исследовательская платформа «Diskurs.Das Wissenschaftsnetz». По словам социолога Сары Кумниг из Технического университета Вены, даже при наличии социальной застройки и контроля цен «жить в Вене становится всё дороже». В столице около 80% жилищного фонда приходится на аренду: почти половина (43%) — социальное жильё, треть (33%) — частный сектор.

Старый фонд за десять лет подорожал на 45%

Две трети венских квартир находятся в домах, построенных до 1953 года, то есть подпадают под регулируемую арендную ставку. Но даже при этих ограничениях средняя цена аренды выросла с 8,40 евро за квадратный метр в 2014 году до 12,20 евро в 2024-м. Кумниг напоминает, что именно старый жилфонд обеспечивает жильём семьи с низкими доходами, однако этот сектор сильно изменился: с 2000 по 2022 год четверть таких зданий была продана, причём доля коммерческих покупателей выросла с 53% до 92%.

Изменившиеся стратегии и давление на жильцов

Собственники всё чаще перестраивают или перепрофилируют старые дома, стремясь повысить доходность. Квартиры превращаются в собственность или сносятся ради нового, менее регулируемого строительства. В «конфликтных домах» это нередко выливается в давление на арендаторов — от «реконструкций» до психологического принуждения к выезду.

Высокие ставки, Airbnb и бесполезные субсидии

Вена также сталкивается с теми же проблемами, что и другие мегаполисы Европы: рост краткосрочной аренды (Airbnb), разрыв между социальным и частным рынками, а также недоступность покупки жилья из-за цен, растущих быстрее доходов. Ситуацию усугубляют растущие процентные ставки и отсутствие целевого использования средств жилищных субсидий. По словам Шпринглер, именно «финансизация» рынка — превращение жилья в инвестиционный актив — стала главным фактором подорожания. Она считает, что государству необходимо принять меры, стимулирующие не только строительство, но и перепродажу и повторную аренду по доступным ценам.

Кумниг подчёркивает, что условия для возведения нового социального жилья становятся всё сложнее. Хотя система некоммерческого строительства остаётся эффективной, принцип самоокупаемости заставляет рассчитывать арендные ставки исходя из реальных затрат на землю и материалы.

С 2018 года венская градостроительная норма предусматривает категорию «льготного жилья»: две трети новоосваиваемых участков должны отводиться под социальное строительство, а на землю и аренду установлены верхние пределы. Однако, как отмечает Кумниг, эффективность этой меры ещё предстоит проверить.

Сергей Сиверцев

По материалам: https://www.vienna.at/

Фото: ©Canva (Sujet)

Материалы www.austria-today.at содержат оценки исключительно австрийских СМИ и не отражают позицию austria-today.at. Заметили ошибку в статье? Пишите austriatoday@gmx.at